【案情】

1999年3月18日，原告王某与潞城市城关镇瓦窑头村签订《出租契约合同》，承租了瓦窑头村新村前路北东第16至19间房屋，有效期为二十年，约定到期后全部财产归王某所有（附期限的所有权转让合同）。1999年3月24日，王某一次性交付了4万元租金。同年，该房屋由被告刘某临时居住。之后，刘某在未征得王某同意的情况下，与第三人李某签订《房屋租赁合同》，将王某租赁的瓦窑头村新村前路北东第16至19间房屋中的东两间租赁给第三人李某夫妇。2012年5月，原告王某起诉至法院，请求判令被告刘

某归还原告瓦窑头社区新村前路北东两间门面房。

【裁判】

法院经审理认为，根据原告王某与村委之间签订的《出租契约合同》，以及村委出具的证明，可判定该房屋的权利人为王某。被告刘某在未征得王某的同意下将房屋出租并获益，属于无权处分行为，系对原告房屋权利的侵权。本案中，被告方出租该房屋并未取得原告追认，被告与第三人所签订的房屋租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被告方及第三人应当共同将房屋返还给原告，造成的损失第三人可另行起诉追索。判决被告刘某、第三人李某将本案争议的两间房屋于本判决生效之日起一个月之内返还原告王某。

【评析】

    该案是否有必要追加承租人李某为第三人，以及在确认房屋权利人后，判决书是否可以直接判决第三人腾房。关于这个问题，形成了以下两种意见。

第一种意见：不追加承租人为第三人，不可以判决其腾房。理由是该案适用租赁权善意取得制度。《物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

善意取得同可追认的无权处分有别。区别的主要地方是前者的受让人是善意的，后者的受让人是恶意的。

结合本案，没有证据显示承租人是恶意的，承租人租赁房屋时，被告刘某在此居住，因此承租人有理由相信该房屋是被告刘某的。承租人为了避免房屋所有权有争议，要求被告出具证明，村委也出具了该房屋属于被告方的证明。

为了保障市场经济交易的安全稳定，由善意取得制度衍生出了“买卖不破租赁”原则，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此时租赁权的效力大于所有权转让效力。故不宜认定《租赁合同》无效，由第三人腾房。可以要求现所有权人继受收取租金的权利，直至租赁期满。

第二种意见：追加承租人为第三人，可以判决其腾房。

租赁权虽有物权化特征，但仍属于债权一类。本院既然认定争议房屋权利人是原告刘某，原告享有了对该房屋使用的权利，故判决《租赁合同》无效及第三人腾房并无不妥。

我们认同第二种意见，首先，本案不适用“买卖不破租赁”，因所争议房屋并没有发生所有权转移，而是房屋权利人存在争议。其次，本案不适用善意取得制度，第一种意见认为租赁权属于《物权法》第一百零六条规定的“其他物权”内，而适用善意取得。然而，我们认为虽租赁权表面具有用益物权的特征，但物权法定，《物权法》上用益物权并不包括租赁权，因此租赁权仍是债权。故不能将租赁权列入《物权法》法中的“其他物权”内，本院判决由第三人（承租人）腾房是正确的。